物业管理师经营管理：管理模式风险
管理模式风险
管理模式风险主要指在从事物业经营管理活动时，责任方采取的管理方式以及法律模式等导致的风险，主要包括以下两种：
1.不同企业管理模式带来的风险
不同的物业服务企业对于从事经营性管理活动所采取的管理方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是组建管理中心或者项目部。管理方式的不同导致企业所承担的责任和风险程度也存在差异，甚至是本质的区别。成立子公司是目前最稳妥的办法。子公司是独立法人，独立承担民事责任，可以最大限度地降低项目一旦运作失败给物业服务企业造成的影响，可以说是在项目和物业服务企业之间建立了一道有效的“防火墙”。但是，成立子公司时间长，手续繁杂，不利于迅速开展工作。
除了子公司之外的其他形式都属于非独立法人机构，不能独立承担民事责任，项目一旦发生问题，物业服务企业难逃干系。另外，项目的账目要与物业服务企业合并，这中间存在着非常复杂的财务关系，若处理不好会对物业服务企业产生一系列不利影响。
2.不同产权结构带来的风险
产权与管理权相分离是物业管理的前提条件之一。但不同的产权结构对管理权的实施有不同的影响与要求。以零售商业物业为例。开发商成功开发商场项目后，对项目的处置方式一般有以下三种：（1）完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东（大业主）的身份；（2）将大部分产权出售，成为小股东；（3）全部出售套现。
当第一种现象出现时，开发商是第一大股东，具有处置物业项目管理权的责任和权利。因此，在与物业服务企业谈判与签署专业管理合同以及履约方面承担着全部的责任和义务，没有任何法律障碍。它作出的聘请物业服务企业的决定，具有唯一性和专属性。
但是除第一种情况之外，其他任何一种情况的出现，都会对物业服务企业的正常运行和有效管理产生影响和制约。由于产权分散，业主众多，意见难以集中。而大部分业主又没有管理商场项目的经验，凭想象和主观推断的人不在少数。更有甚者，购买产权的人中有相当多属于投资行为，期望通过经营在短期产生良好的效益，获取利润回报。有的受开发商片面宣传，以高价购得产权，强化了对项目良好经营前景的乐观情绪，对项目开业后的赢利能力持过高的不切合实际的期望。这类因素对于物业服务企业都是巨大的风险。因为一旦上述期望无法实现，小产权人将很可能拒交管理费用，不服从或不参加统一的促销活动和统一的管理，导致商业项目经营状况的持续恶性循环。
同时，在物业经营管理与服务活动中，特别要注意开发商、经营管理机构与物业服务企业的责任和管理范围的划分，避免权责不清、互相推诿带来的风险。
例如专业证照的办理和署名、上下游关联方的经营管理责任、经营服务活动的范围、时间和区域限定，甚至场地内外卫生的管理责任等都需要一一详细列明，不能大而化之。
